Агентство Недвижимости «Империя»

Нужно готовиться к тому, что квартиры в новостройках скоро подорожают!

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве (ФЗ-214 от 30.12.2004г.).

Теперь вкратце о том, что изменится для покупателей новостроек и самих  застройщиков жилья. 

1. Переход на эскроу (escrow) - счета.

На мой взгляд, это самое главное изменение, и оно касается системы  финансирования жилищного строительства. В настоящее время около 80% всех инвестиций в жилищное строительство - это средства покупателей (дольщиков). После 1 июля 2019 года девелоперы  (застройщики) лишатся возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства покупателей будут поступать на специальные банковские эскроу – счета в уполномоченные  банки. Перечень банков доступен на сайте Центрального банка РФ. Пока дом не будет введен в эксплуатацию, у застройщика не будет возможности распоряжаться деньгами покупателей. В свою очередь, покупатель сможет вернуть свои деньги со счета в банке в случае, если задержка в сроках сдачи дома будет превышать шесть месяцев.  Деньги дольщиков на эскроу - счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов на сумму до 10 млн. рублей. Что произойдет с переходом на эскроу – счета не трудно предположить. Застройщикам придется привлекать для строительства объектов заемные средства. Естественно  себестоимость возводимых объектов, при этом, сильно возрастет.

2. Одно разрешение - один счет - один застройщик.

Девелоперы (застройщики) смогут возводить жилье по принципу одно разрешение - один счет - один застройщик. Исключение сделано для застройщиков, которые ведут  комплексное освоение территории (КОТ).  Такие застройщики смогут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках КОТ,  или на одном земельном участке. Главное условие - на каждое разрешение на строительство требуется открыть отдельный банковский счет.

3. Специализированный застройщик.

Теперь организация должна иметь более 3-х  лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м. Понятно, что с рынка уйдут мелкие и часть средних игроков.

4. Административные расходы – не более 10%.

Застройщик не может потратить на административные и прочие расходы свыше 10% от общей стоимости строительства за весь период. Из закона исключили само понятие «вознаграждение застройщика». И 10% - это расходы вместе с заработной платой сотрудников, затратами на рекламу, маркетинг,  арендой офиса и т.п. Это может сильно ударить по застройщику,  если жилой комплекс относительно небольшой.  Удельный вес рекламных компаний в таких комплексах очень большой.

5. Авансовые платежи – не более 30%.

Ограничат размера авансовых платежей, который застройщик может направить в течение срока строительства  подрядчикам. Это, прежде всего, строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации, ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технических  коммуникаций на участке.

6. Банковский контроль над расходами

Застройщик, технический заказчик и генподрядчик обязаны открыть счета в одном банке, и все расчеты между ними будут проходить исключительно в этом учреждении. Чем это обернется трудно сказать, очевидно, одно - в плюсе останутся только банки.

7. Нарушение сроков – запрет на новые проекты.

Вводится ряд  мер в отношении застройщиков, которые нарушают сроки ввода жилья. В частности, им будет отказано в выдаче заключения о соответствии (ЗОС). Теперь если застройщик имеет хотя бы один объект, сроки ввода в эксплуатацию которого нарушены на три и более месяцев, органы Стройнадзора не выдадут такому застройщику ЗОС, и он не сможет начать строительство нового объекта.

И если подытожить вышесказанное, то можно с уверенностью утверждать что через год-полтора нас всех ждут серьезные изменения на рынке недвижимости. Увеличение себестоимости строительства и, как следствие, соответственно, рост цен на недвижимость. Причем повышение цен будет весьма существенным. По оценкам многих экспертов до 20%.